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公積金資產證券化 會是中國版的“兩房”MBS嗎?2015-12-12 10:43:34 | 編輯: | 查看: | 評論:0

文 / 張美

上海將發行首批公積金資產證券化產品,表明住房貸款資產支持證券(ABS)開啟產業新時代。

據《東地產財經周刊》,上海國際信托公司11月27日發公告稱,上海市公積金管理中心作為發起機構,將于12月4日簿記建檔發行總額約69.6億元的個人住房貸款資產支持證券(ABS),作為首批公積金資產證券化產品。

上海發行首批公積金資產證券化產品

華爾街見聞此前報道,國務院法制辦11月20日就《住房公積金管理條例(修訂送審稿)》公開征求意見,除了放寬公積金的提取條件外,還提到公積金可申請發行住房公積金個人住房貸款支持證券,或通過貼息等方式進行融資,將增強公積金的資金流動性。  

招商證券固定收益研究報告分析,此次滬公積金2015年第一期個人貸款資產支持證券1號(簡稱“滬公積金RMBS”)是首款在銀行間市場發行的公積金證券化產品,其交易結構整體上與其他信貸資產證券化并無多大區別,但發起機構是上海公積金中心,而不是通常的商業銀行、政策性銀行、汽車金融公司等機構。

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綜合《東地產財經周刊》報道和招商證券報告,此次ABS產品將分為兩批,發行規模分別為19.4億元和50.23億元,均包括優先級資產支持證券和次級資產支持證券。浦發銀行為主承銷商。

滬公積金RMBS分成優先A1檔、優先A2檔和次級檔資產支持證券,優先A1檔和優先A2檔均獲得新世紀評級和中債資信AAA的信用評級,預期加權平均期限分別為1.38年和7.71年,次級檔未獲評級,預期加權平均期限為13.2年。

其中,第一號優先產品包括優先A1檔和優先A2檔,為浮動利率,票面利率為基準利率加基本利差,基準利率為人民銀行公布的5年期以上個人住房公積金貸款的基準利率,基本利差根據簿記建檔的結果確定;次級資產支持證券沒有票面利率。第二號優先級ABS也為浮動利率,利率定價方式和基準利率與一號相同,次級資產支持證券亦沒有票面利率。

然而,滬公積金RMBS產品的加權平均貸款利率僅為3.81%,遠遠低于其他信貸資產證券化產品的加權平均利率,使得產品的超額利差保護較弱。

下表來自招商證券:

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由于公積金貸款的利率相對正常商業貸款較低,因此滬公積金 RMBS 采用了超額抵押的內部增信方式,即初始起算日資產池余額超出資產支持證券本金的部分,超額抵押產生的現金流可用于彌補因低利率貸款或因貸款違約等因素造成的回收款的不足。

公積金貸款證券化區別于“兩房”MBS

房利美和房地美分別設立于1938年和1970年,是私人控股并由美國政府資助的特殊金融機構。它們主要業務是:從抵押貸款公司、銀行和其他放貸機構購買住房抵押貸款,并將部分住房抵押貸款證券化后打包出售給其他投資者,用來購買抵押貸款的資金來源于所發行的各類資產支持證券。金融危機期間,房地美和房利美頻臨破產,由美國政府接管。

因此,“兩房”本身并不向購房者提供住房抵押貸款,而是通過收購儲貸機構等貸款人所發放的住房抵押貸款,從而穩定抵押貸款市場,并為抵押貸款市場提供流動性,“兩房”是美國住房抵押貸款市場制度安排中非常重要的一部分。

與美國兩房不同的是,我國的公積金管理中心可以直接對購房者發放貸款。

越來越多分析人士擔心,公積金資產證券化之后,中國可能會出現類似“房地美”和“房利美”的公司,將會面臨更大的風險。對此,民生證券宏觀研究員朱振鑫表示,因為存在制度方面的差異,國外可能會有違約風險,國內可能性不是很大。

另外,據招商證券,我國公積金貸款證券化目前仍存在一定的困難。

首先,基礎資產收益率偏低,超額利差較弱。與普通交易所或銀行間的資產證券化產品相比,公積金貸款作為基礎資產,其收益率都處于較低水平,考慮相關中介機構的費用,基礎資產的超額利差較弱,需要通過超額抵押等方式進行增信。

其次,投資期限較長,發行難度很大。公積金抵押貸款是中長期貸款的特性決定了以其作為基礎資產所發行證券的投資期限較長,長期限、低利率,會加大市場化發行的難度。

第三,公積金貸款相對商業貸款規模較小。數據顯示,截至2015年7月底,全國住房公積金累計向2,300多萬戶職工家庭發放個人住房貸款4.75萬億元,貸款余額為2.88萬億元,但商業銀行的住房抵押貸款余額已超過15萬億,相比公積金貸款較低的利率,商業銀行的住房抵押貸款證券化更具有優勢。

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