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香港樓市“漲不動”了 業界呼吁港府檢視“辣招”2015-12-12 10:32:02 | 編輯: | 查看: | 評論:0

今年下半年,香港樓市的漲勢開始控制住了,不過業界人士卻未雨綢繆,認為香港樓市的問題遠遠比看上去要嚴重得多,仲量聯行董事總經理曾煥平稱,盡管樓市從數據層面看沒有出現問題,但目前的香港樓市有如患“惡性腫瘤”的病人,需要盡快“醫治”,香港政府應該盡快檢視現有的樓市調控“辣招”。

表面平靜的香港樓市

2015年上半年,市場對香港樓市一片看好,令整體成交量大幅提升,上半年香港住宅買賣成交量于上半年上升20.4%,但步入下半年,關于香港樓市下挫的言論層出不窮,令投資者趨于謹慎,香港住宅買賣成交量下半年同比大幅下挫36.5%,令香港首11個月平均每月成交量減少至4722宗,較2014年的5317宗減少11.2%。

其中,成交量下滑幅度最大的就是二手房,香港住宅的二手物業成交宗數在今年7月至10月同比下挫37.5%,另一方面,由于香港發展商提供高成數的按揭貸款,成功吸引不少買家,令一手房成交量占比大幅增加,今年首10個月,約28%的住宅銷售為新房銷售,而過去10年這一比率僅僅只有15%。

不過,從樓價的角度來看,年初至今,香港的樓價確實沒有出現明顯變化。根據香港差餉物業估價署數據,10月份私人住宅售價指數由歷史高位出現回落,終止了連續6個月的升勢。數據顯示,10月份香港私人住宅樓價指數報302.6點,環比下挫1.1%,但今年整體首10個月,樓價還是上升8.7%。

曾煥平稱,受二手物業市場銷售放緩的拖累,預計下半年物業買賣成交量會持續下挫,隨著香港發展商明年將推出更多新的樓盤,他預計2016年中小型住宅及豪宅的價格將下挫5%左右。

曾煥平指出,這些樓市的數據都只是浮現在表面的情況,并沒有反應香港樓市的真實問題。由于香港今年首10個月,28%的住宅銷售為新房銷售,而這些新房的價格在建筑成本的高企下,只漲不跌,掩蓋了香港二手樓市的整體跌幅。

二手樓市停滯不健康

曾煥平認為,目前香港樓市的根本問題在于,買家借不到錢,賣家也遲遲不肯賣房,導致了二手樓市的停滯發展,這是極其不健康的,一旦外圍市場有壞消息傳來,香港樓市崩盤的可能性極大,短時間將下挫20%甚至更多。

由于香港金管局在今年2月推出新的“辣招”,如果買家想購買樓價在700萬港元以下的中小型住宅單位,可從銀行按揭的成數最高只能有60%,意味著中小型住宅單位的買家首付必須達到40%,這一政策也被市場稱為史上“最辣”。

曾煥平認為,目前香港政府推出的所有“辣招”中,這一招直接導致了準買家借不到錢,是最應該檢視的政策。而香港的二手住宅市場也變成了一潭死水,根據香港土地注冊處資料顯示,11月新高二手住宅注冊量只有1854宗,創下了歷史新低,比10月的2007宗環比下挫7.6%。

但是,香港的新房市場反而更為火熱,曾煥平指出,不少香港地產開發商為了提升去化率,給地產代理的傭金奇高,有的甚至達到了20%,即便是普通的新房交易,傭金也能達到4%至5%,而對于二手房來說,傭金只有1%至3%。

更為危險的是,曾煥平稱,目前香港的地產發展商采取了一種“火中取栗”的方法,他們給不少買家提供很高成數的按揭貸款,讓買家首付只需要付15%至20%,加上一系列稅務優惠,負擔遠比二手房要輕。

一切表面上看上去似乎沒有問題,但是曾煥平認為,發展商用自己的資金給買家提供借貸是非常危險的事情,如果讓二手市場成交量持續萎靡,但背后卻隱藏巨大危機。

曾煥平指出,一旦外圍經濟轉差,一些急于套現的投資者可能會出現大幅降價賣樓,如果是健康的二手樓交易市場,很快有人接盤,不會出現系統性崩潰的情況,但如果像現在這樣,準買家還是借不到錢買房,樓市可能出現很大跌幅,可能在很短時間下挫20%甚至更多,引發一系列連鎖反應。如果到那時候政府再檢討自身的政策,已經為時已晚。

不過,香港政府似乎對改變樓市政策的意愿不大。香港特區行政長官梁振英12月8日在出席行政會議前稱,由于土地和房屋供應增加,樓價和租金在過去一段時間已經出現輕微回落,政府不會“減辣”。過去由于土地和房屋供應不足,加上外來、炒賣和投機的需求,導致香港的住宅市場出現了較為嚴重的供不應求的情況。他強調政府非常重視住房問題,已下定決心去解決,呼吁社會配合政府的計劃。

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